Le Certificat d'Urbanisme, qu'est-ce que c'est et pourquoi faire ? / iStock.com - Francesco Scatena
Qu'est-ce qu'un certificat d'urbanisme ?
Le certificat d'urbanisme fait partie des documents importants avant tout lancement de projet de construction, que ce soit par un professionnel ou un particulier. Il est délivré dans un délai de 2 mois par la mairie de la commune où est situé le terrain, et sa durée de validité est de 18 mois (renouvelable une fois pour la même durée). Toute personne peut déposer un dossier de demande de certificat d'urbanisme, même sans être propriétaire. Il suffit de se rendre sur le site internet de la mairie ou, à défaut, sur le site du service public en utilisant l'assistance de demande d'autorisation d'urbanisme. Il s'adresse aux futurs acheteurs qui font construire leur résidence principale, mais aussi aux promoteurs, investisseurs immobiliers, architectes et constructeurs. Il s'applique tant aux nouvelles constructions qu'aux travaux importants sur un bâtiment existant (aménagement d'une dépendance par exemple). Le certificat d'urbanisme n'est pas obligatoire pour les propriétaires, mais fortement conseillé afin d'éviter tout litige avec la commune ou les voisins. Il constitue également un levier de négociation pour le prix et permet de vérifier que le terrain ne fait pas l'objet d'un litige ou d'un recours. Il évite ainsi à l'acquéreur des procédures contraignantes pour lever d'éventuels obstacles administratifs, juridiques ou techniques. Il est par contre indispensable pour les promoteurs immobiliers, pour leur permettre de s'assurer de la faisabilité d'un projet en fonction du secteur.
Les deux types de certificats d'urbanisme
Ce document officiel se présente sous deux formes : le certificat d'urbanisme d'information (CU de type A, ou CUa) et le certificat d'urbanisme opérationnel (CU de type B, ou CUb). Le CUa fournit des informations sur les règles d'urbanisme qui s'appliquent à un terrain donné. Il renseigne notamment l'acquéreur sur l'existence et les règles de zonage d'un PLU (Plan local d'urbanisme), d'un POS (Plan d'occupation des sols) ou d'un PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur). Il indique également les règles précises de construction (matériaux utilisables, agencement des bâtiments…). Le CUb va plus loin, en précisant la faisabilité des différents types de projets en fonction du terrain concerné. Il vérifie la constructibilité du terrain selon les règles d'urbanisme définies dans le PLU (ou tout autre document en vigueur). Il précise les projets réalisables (maison d'habitation, local commercial, activité agricole…), le raccordement aux réseaux publics (eau, électricité, gaz, assainissement…) et les éventuels travaux nécessaires pour cette desserte. Il définit les procédures administratives exigées (permis de construire spécifique, autorisation de construire…). Il identifie les éventuelles contraintes et servitudes du terrain, qu'elles soient d'usage privé ou public (droit de passage, protection de l'environnement…). Le CUb a aussi pour objectif d'évaluer le montant des différentes taxes liées au projet (taxe d'aménagement, participation au raccordement à l'égout ou PRE…) et de prévoir les travaux requis pour viabiliser le projet. L'autorisation d'urbanisme est un autre document, qui permet aux communes de vérifier, avant le commencement du projet, si les travaux envisagés sont conformes aux règles d'urbanisme. Quant au permis de construire, il est également délivré par la mairie après vérification que le projet respecte les règles d'urbanisme déterminées pour le secteur.
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